身近な建築人 業界実話:道を間違うと、困ったことに(^_^;
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2007.12.14 (Fri)

業界実話:道を間違うと、困ったことに(^_^;

兵士2独立して14年。この仕事に関わり4半世紀、私が経験したり耳にした実話です。





投稿者業界実話:道を間違うと、困ったことに(^_^;


建設用地をお探しのかたへ

造成団地を嫌って、既存住宅地の売り地などを探されているかたは案外多いものです。
思わぬ掘り出し物もあって、半ば趣味のように土地探しを楽しまれているお客様もいらっしゃいます。

良い土地があった!
と、お客様から相談を受け、調査したところ、思いがけない経験をしました。
アドバイスになればと思い、記事にします。
有益な情報だと思います。是非、お付き合い下さい。

ちょっと、その前に・・・
道路について、簡単にご説明します。

見なし道路

家を建てるためには、原則として4m以上の幅員の「道路」(建築基準法上の道路)に、2m以上接道していなければなりません。
ただし、すでに建築物が立ち並ぶ公道については、4m未満であっても、条件付で4m幅員の道路と見なすことができます。
いわゆる里道(りどう)が多く該当します。公図に赤色で着色して明示するために、赤道(あかみち)とも呼ばれるものです。
「見なし道路」は、建築基準法の条文から「2項道路」とも呼ばれます。

位置指定道路

団地開発などで新たに造る私道を、4m以上の幅員でかつ一定の基準を満たすと、申請により道路として認めてもらえます。俗に「開発道路」と呼ばれます。
位置を明確にして指定を受けることから、「位置指定道路」です。
わかりやすいネーミングですね。

(不完全な)位置指定道路

すでに建築物が建ち並ぶ幅員4m未満の私道でも、申請により、みなし道路と同じような扱いを受けることが出来ます。
そのためには、将来は4m以上の幅員でかつ一定の基準を満たす道路を造ります、という関係者(土地所有者)全員の同意書が必要となります。

位置指定道路は、「道路位置指定図」に赤い線で位置が明記してあります。建築課などで閲覧を申し込めば、誰でも簡単に確認が出来ます。

通行の自由

公道であれ私道であれ、通行の自由が保障されています。
現状が道であれば、何人も通行を妨害することは出来ません。
たとえ、土地の所有者であっても、道をふさいだり、通行料を取ったりということは出来ません。
道路以外の道も含まれますので、一般的に「通路」と呼ばれます。

徒然にお勉強もここまで、お疲れ様です。ちょっと一息入れてください。



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可愛い魔女では、いよいよ本題にはいります。


【More・・・】

敷地と道路の関係

画像をクリックすると、拡大画像が表示されます。
道路と敷地の関係


写真向かって右側が購入希望の土地です。
敷地の前面には4mを越える道路があり、接道には問題はありません。
問題は真ん中に映っている脇道です。
狭い幅員の道にはずーっと住宅が建ち並び、その先は大きな道路に接続し通り抜けが出来ます。

すぐ奥の住宅には、車庫が用意されています。写真でカーポートの一部が見えます。
脇道の道幅は2メートル未満で、車の進入は不可能です。
「何故?」と疑問が起きますよね。

公図上も登記簿上も、脇道は私有地になっています。いわゆる私道です。
枝番から推察すると、この周辺一帯の土地が切り売りされたものと考えられます。

そこで、建築のプロとして、脇道に位置指定がされているかを、確認する必要があります。
位置指定道路であれば、幅員4mを確保するために敷地の後退(セットバック)と、前面道路との交差点には隅切りの必要があります。

不動産屋さんからは、脇道については何の説明も受けてないそうです。
契約前のことですから、不動産屋さんも詳しくは調査をしてなかったのかも知れませんね。
それと、土地の専門家でも、道路と敷地の関係を、詳しく知らないことも以外と多いんです。
現場を見て、疑問を持つか持たないかは、最初の対応に大きな差がでます。

とにかく、役所に確認に行きました。すると驚くべき展開になりました。

(不可解な)位置指定道路

道路位置指定図で確認すると、反対側の公道側が始点で、すぐ奥の住宅が終点となる位置で道路指定がなされています。私道真ん中ほどの住宅新築の際に、申請されたものでした。
結果として、購入希望地の脇道に位置指定はありませんでした。

とすると、この脇道はたんなる通路です。
セットバック等の必要はありません。

しかし、これは、実に奇妙なことなんです。
位置指定道路とするためには、通り抜けが重要な要件になります。
消防車や救急車の安全な通行を確保するためです。

すると、案の定・・・
役所からエクスキューズがありました。

通り抜けを確保するために、購入されるお客様にはセットバックして欲しい。
安全な街作りのために、お客様を説得するのは設計士の勤め。
セットバックで確認申請がなされない場合は、申請は受け付けない。
云々と・・・

それは、おかしい!と、私がお客様を代弁して異議を申し立てたのは、当然です。

ただ、そのお客様もつれないもの(^_^;
「気が変わったから」と電話の一言で、私への依頼はキャンセルになりました。
キャンセル料はもちろん、私が働いた日当も実費精算すらありませんでした。

ようするに、小道にはご用心!

話しが横道にそれました(^_^;
私が推察するに、全員の合意が得られなかったので、中途半端な位置指定にならざるを得なかったのだと思います。
公道に面した土地の所有者が、他人のために、わざわざ自分の土地を削ってまで協力出来ないのは道理です。

当時の役所の担当者は、住宅建築申請者の救済処置として、(不可解な)位置指定道路を認めざるを得なかったのかも知れません・・・

このように、法規や一般的な解釈だけでは見えてこない運用もあります。関係先との事前協議はやはり必要ですね。
特に、土地を購入される際は、境界線と道や水路等については十分にお調べ下さい。







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テーマ : リフォーム ジャンル : ライフ

タグ : 位置指定道路 見なし道路 通路 通行の自由

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